转型屡遇挫增收不增利 千亿之后远洋集团何去何

发表时间:2019-10-08

  继2018年利润下降后,远洋集团2019年上半年利润再度缩水。其中,主要收入来源物业开发和物业投资业务均出现下滑,公司净负债率更攀至新高

  无论是造车还是造机器人,无论是加码商业地产还是长租公寓,那些TOP30内的房地产商们都在积极地培育下一个利润增长点。有人在转型大潮中确立了自己的一席之地,但也有人仍在不断试错。

  2018年,对于远洋集团(来说是值得记录的一年,一方面,其实现年度销售额1095.1亿元,同比上涨55.2%,成功晋升千亿房企行列。但另一方面,总营收却同比下降9.61%,净利润同比下降30.14%,扣非后的归母净利润更是同比下降62.87%。

  进入2019年上半年,远洋集团收入增速虽然回正,但整体仍呈现增收不增利的状态。2019年上半年内该集团实现营业收入164.74亿元,同比增长7.14%。

  值得注意的是,作为房地产企业最赚钱的业务,远洋集团的物业开发收入在2019年上半年同比下降2%。陝跦祂俋颯奪秶竘楷祥隅俶 堤珋操湮而作为集团三年前培育的转型业务之一的物业投资收入,在上半年更是同比下降44%。

  最终远洋集团在2019年上半年内实现净利润25.33亿元,同比减少6.86%;归母净利润则实现18.75亿元,同比下降19.64%。

  掉队的压力一直存在。虽然2018年销售额跨过千亿大关,但远洋集团销售额排名却在近两年内从全国前20滑落至前30内。2019年上半年,远洋集团销售额达到600.8亿元,较年初定下的1400亿元的销售目标仅完成了42.91%。

  中金公司认为,远洋集团上半年末预收账款(290亿元)无法覆盖预期的下半年收入(332亿元),因此下半年盈利增长仍面临较大的不确定性。

  物业开发收入是远洋集团的主要收入来源,可以为集团贡献七成以上的营收。半年报显示,远洋集团物业开发收入为127.44亿元,较上年同期下降2%。

  《投资时报》研究员注意到,远洋集团物业开发销售均价大幅下滑。2019年上半年,该集团平均入账销售均价为1.26万元/平方米,较2018年末的1.71万元/平方米下降26.32%。远洋集团表示入账销售价格较低主要受回迁房项目集中交付影响。

  事实上,这并不是远洋集团物业开发收入首次出现下滑。2018年内,远洋集团物业开发收入为355亿元,同比下降14.64%。挂牌玄机图

  远洋集团的盈利能力一直逊于同行。Wind数据显示,2019年上半年其销售毛利率为20.39%,较行业平均水平低出13个百分点,也不及佳兆业集团(的33.36%和禹洲地产(1628.HK)26.99%的水平。

  更值得注意的是土地储备的萎缩。截至6月30日,远洋集团土地储备较2018年年末下降3%至3925万平方米。在上半年内,远洋集团只新获取6宗土地和1个成熟项目。总楼面面积及集团应占权益面积分别为102.6万平方米和58.1万平方米。

  2015年,远洋对内部传统业务进行归类梳理,提出了五元业务的发展,包括住宅开发、不动产开发投资、客户服务业、产品营造,还有房地产融合等。2016年,曾经的“远洋地产”正式改名为“远洋集团”,确立了转型的方向。

  虽然在转型方面早有考虑,但远洋集团很多业务都在尝试后出现“回撤”,比如集团旗下的投资物业和长租公寓业务。

  持有型物业因能产生良好的现金流,在融资环境趋紧的今天备受房地产企业青睐。很多企业都开始加码投资物业项目,但远洋集团旗下的投资物业却出现萎缩。

  2019年上半年,远洋集团来自物业投资的收入为5.42亿元,较去年同期大幅下降44%。远洋集团表示,营业额减少主要由于集团对投资物业进行轻资产化处理。

  《投资时报》研究员注意到,近年来远洋集团陆续出售了旗下的投资物业资产。数据显示,截至2018年6月30日,远洋集团持有19个经营中的投资物业,以写字楼为主;到今年6月30日,远洋集团旗下持有的投资物业已减少至16个。

  两个月前,远洋集团还被传出将剥离经营多年的长租公寓业务。早在2016年远洋集团就进军长租公寓领域,2017年先后布局北京、深圳、杭州、上海等城市,旗下长租公寓品牌邦舍管理房源一度达到五千家。

  虽然远洋集团并未确认该消息,但2018年年报显示,集团旗下邦舍房源数量已减少至3452家。此外,在2018年中报和年报中,长租公寓业务均被作为集团多元化代表被重点提及,但2019年中报中长租公寓业务已经不见踪影。

  有长租公寓领域资深从业者曾表示,“长租公寓不是一个挣块钱、挣大钱的行业,行业还在摸索盈利模式”。今年以来,多家企业开始撤出了长租公寓项目,“烧钱”、周转慢成为该业务绕不开的难点。

  截至6月30日,远洋集团负债总额为1905.26亿元,较2018年末新增43.02亿元,较2017年末增加573.6亿元,较2016年末增加885.91亿元。集团权益总额约为650.67亿元,现金资产(包括现金及现金等价物以及受限制银行存款)约为319.23亿元。

  负债率方面,截至今年上半年末,远洋集团净负债率为86%,较2018年年末的73%攀升了13个百分点。这已是远洋集团净负债率连续两年攀升。其2018年年末净负债率为73%,较2017年攀升了11个百分点。

  截至6月30日,远洋集团1—2年内到期的贷款总额为236.22亿元,较2018年年末增长86.93%。且其1到5年内到期的贷款总额为605.22亿元,总贷款总额比重高达69%,中期内负债压力较大。


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